大胡子李俊怀：2020房住不炒的基调不变，限购放宽会遍地开花

1月17号，国家统计局出了最终数据，2019年全国商品房销售面积为171558万㎡，而2018年全国商品房的销售面积是171654万㎡，相比下降了0.1%。正如我在2018年的跨年演讲中的预测，17.1亿㎡将成为中国楼市的天花板。

2019年全国商品房销售金额为159725亿，相比2018年的149973亿，增长了6.5%。成交量相比去年下降，销售金额却上升。很明显，不可否认的事实是：2019年，全国整体房价依旧上涨了，整体上涨了6.7%，超过了19年的GDP增长速度。2020年的楼市又该如何呢?针对2020年的楼市，我做了八大预测，供大家参考!

2020年楼市整体不会比2019年更好，但依然存在结构性机会

自15年启动这波楼市上涨，5年时间，消耗了大量的买房需求。换句话说，楼市韭菜割得差不多，但新韭菜又来不及生长。此刻，在房价缓涨甚至有些地方不涨的情况下，大家的买房观望情绪日益浓烈，从过去的挤破脑袋摇号抢房，到现在的先观望观望再说。

所以，在18年年底我就提出：17亿㎡的住宅销售面积将会成为中国楼市的天花板，未来再难突破。这一点在19年得到了验证，我认为2020年将会延续。

楼市不会比19年更好，但是也不会太糟糕。毕竟，楼市即使不是当前中国经济发展的火车头，至少也还是压舱石，必须要稳，所以2020的房价暴涨和暴跌的可能性都为零。

但是有一点，涨跌分化会比19年会更加明显。2019年，涨幅明显的重点城市有南通、宁波、深圳和昆明等，涨幅都在10%-20%。下跌的重点城市数量并不多，典型的有贵阳、福州，而且下跌的幅度并不大。我认为，今年楼市的涨幅不会超过19年的这些上涨明显城市，但跌幅会比19年下跌的重点城市更明显。

房住不炒的基调不变，限购放宽会遍地开花

个人对这以下四类城市2020年限购限售的预测情况一线城市：整体限购死死的，局部区域会适当开口放宽。比如北京通州，上海金山、奉贤等。2020年的行情，我认为限购最紧的首都也该松下尊口了，比如外地人在通州买房需要通州当地3年社保，可不可以放宽为5年北京各区社保都行?其次，上海的一些郊区，比如金山、奉贤完全也可以效仿广州，你看广州从化和增城一直都没限购，总得给外地人买房开个口子呀。二线城市：整体放松和局部放开。强二线：以学历方式放开：武汉、南京、天津、青岛、苏州。这些城市可以学杭州，本身大学生也多，即是留人才，也是稳楼市的手段。中等二线：降低社保或税单年限，西安、郑州、无锡、大连，济南，宁波，石家庄。弱二线：全面放开限购，太原、南昌。你看人家昆明和南宁没限购，19年楼市就火得不得了三线城市：几乎会全线放开，泉州、孝感、淮安、镇江、赣州。环京津的保定、承德、廊坊、唐山、秦皇岛。比较没把握的是这批环北京和天津的城市，如果不是这么特殊，他们连限购都不需要。限售：大概率不会放开。19年的开封、张家港的限售放开一日游事件反映限售作为调控底线不会轻易松开。让进不让出，防止炒楼资金流入。整体下来就是：限贷、限售坚守住，限购、限价灵活调

核心一二线的小阳春依旧存在，三四线返乡置业哑火

结合2019年大部分一二线城市的成交量、价格变化，还有限购放宽政策下，银行降准等系列利好之下，一二线城市的小阳春依旧存在。在北上广深，或者是一系列如杭州、成都、武汉、苏州、南京等强二线，我建议有需求的，2月份春节回来就可马上入手。等3/4月份小阳春起来，即使房价涨幅不高，但是买房困难度会变大。

2020年，对大部分三四线城市来说是比较艰难的一年。19年，很多开发商拿地就已经从过去大量建仓在三四线，转变成重点在一二线拿地。再加上20年是棚改收官之年，失去了棚改这个强大的购房需求创造方式，三四线的房价上涨动能更加匮乏。在即将到来的春节，很多三四线城市的售楼部一定会张灯结彩，敲锣打鼓祭出更多的花招，打出更多的优惠吸引返乡人流买房，但是效果不会太好。返乡置业人群，大部分都是白领或者小企业主阶层。在19年经济相对低迷之下，大家实际上并没有赚到多少钱，手头钱不多，同时对2020年的发展又没有很大的把握，所以大家不会像17/18年那样随意投资房产。所以，2020年，很有可能会是自16年以来，三四线城市楼市最差的1年。想在三四线城市做房产投资的，我建议停止你的行为。而那些在三四线有投资性房产的，建议大家及时转手卖掉。

北上广复苏，深圳补涨，环深有机会

北京自16年调控以来，房价一路向下调整。至今，很多地方已经跌幅超过15%，甚至20%，直至当下，整个北京的楼市销售情绪依旧相对低迷，二手房转手周期依旧较长。实际上，北京的购房首付比例平均高达45-50%，首付比例高压制了很大的需求和购买情绪。但需求只能被压制，不会被消灭，充分调整了3年的北京，在2020年大概率会有一波涨幅。

而上海，2019止住了下跌，同时成交量也在下半年有明显提升，这个趋势在2020年大概率会延续，而量涨所带来的就是价升。

深圳在2019年提前走出了一波独立上涨行情，整体上涨10%以上，部分板块如南山科技园、宝中等板块涨幅达到了15-20%。2020年，已经上涨过的区域，房价会有所放缓，而其他没怎么涨的如龙岗、龙华和福田等很多板块会补涨。

至于环深，也就是东莞塘厦、凤岗，还有惠阳、大亚湾，大家要重点关注，甚至及早入手。一方面，在深圳一波上涨之下，必定会对周边区域带来影响。其次，在19年荣获社会主义先行示范区光环称号之下，扩容会变成一个比较强烈，而且会是自上而下的需求。恰逢2020年又是深圳特区40周年，是否会派礼包呢?拭目以待。

降准还会继续，LPR会走低

2020年一开年，也就是1月6日，央行就直派福利，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。个人预测，今年还会有2-3次的降准，为市场提供更多的资金，支持经济复苏和发展。

而利率方面，在LPR改革之后，利率就直接参考LPR走向，LPR在最近一次也就是12月20日报价后，没有进行调整，5年期LPR依旧维持4.8%。个人预测，最快1月份，其实也就是今天，最迟2月份会迎来一次下调，支持楼市小阳春的形成。LPR在今年会走低，但是下调幅度不会太大。

整体上，2020年社会上的资金会更充裕，整体上贷款会更加容易，抵押贷，装修贷会活跃起来。但由于5月份上线的新版征信系统，征信会加严。房产越优质、征信越好的人越能从银行贷更多钱出来。所以，请爱惜自己的征信，不然银行钱再多也不会贷给你。

重点二线城市会迎来一波行情

大部分重点二线城市在19年的表现一般，但是毫不影响开发商在此拿地的热情。尤其是杭州，成为2019年的卖地之王，达到2836亿元。像苏州、武汉、南京、重庆、宁波和成都，一众重点核心城市，卖地收入都排在全国前十。在开发商集体做庄二线之下，在国家稳楼市的需求下，作为楼市的中坚力量，这批重点二线城市将会走出一波相对火热行情，一部分量涨价也涨，一部分就算价涨幅不大，量也必定涨，这是大概率事件。

2020年楼市整体上会前高后低

前面和大家说了，2020年的楼市小阳春大概率会出现，一二线重点城市的较好行情会延续到5月、6月份。但是下半年，个人预测楼市成交量会走低，全年下来呈现出前高后低的走势。为何是前高，因为上半年有各种利好政策的刺激，有较好成交氛围的延续。同时，这也是稳楼市的操盘策略需要，若是不在上半年刺激一波楼市，到了下半年要扭转态势就难上加难。

所以，2020年买房，依旧是选择在年头或年末买，也就是1-2月份，或者11-12月份。

一线、强二线城市的豪宅会有不错的行情

当前楼市已经进入一个内部循坏，也就是相当一部分是有房的人卖了房再买房，或者就是有房的人再买第二、第三套……中国城镇当前人均近40㎡的居住面积，从大层面来说已经是告别了住房短缺的时代。但是大家依旧缺好的房子，尤其是在大城市缺好房子。

于此同时，财富的头部聚集效益越来越明显，不管经济好坏，腰部至头部这批人的财富始终没变，甚至是越有钱的人在变得越有钱，那么对豪宅的需求无非就是这批人的刚需罢了。所以，大家可以看到深圳在19年的豪宅涨幅非常明显，深圳湾大部分项目年上涨15%是非常普遍的事情。而事实上，19年一线和强二线城市的豪宅成交量相比18年都要更好。尤其是北京，5000万以上的顶豪成交量，占了全国一半以上，而且同比涨幅明显。

当然，这里要注意的是，如果以1000万作为豪宅的分水岭，只有极少部分城市能承载这种产品。北上广深杭州厦门宁波青岛成都苏州南京三亚等，其他城市，若有此类价格以上的产品，最好别碰，后期难以转手。

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