中南建设 2019年净利润激增八成

1月13日晚间，中南建设(000961,股吧)发布2019年度业绩预增公告，宣布报告期内归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元，涨幅达80%-110%;基本每股收益预计达1.06元-1.24元，远超去年同期的0.59元。

公告表示，2019年度归属于上市公司股东的净利润大幅上升的主要原因是公司房地产业务结算规模增加。这一增速预计也将达到此前两次股权激励的行权条件。

业绩稳定上涨的背后是屡创新高的销售额。公司2019年1-12月份累计合同销售金额约1,960.5亿元，比上年同期增长34%;累计销售面积约1,540.7万平方米，比上年同期增长35%。与销售额增长对应的则是公司不断增加的新项目。2019年公司新增项目74个，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型核心城市的战略布局愈加清晰。

良好的业绩表现也让中南建设在资本市场屡获好评。2019年，中南建设股价上涨90.63%，收到46份买入研报，评级机构标普也将公司评级从‘B/稳定’上调至‘B/正面’。国盛证券首次推荐买入研报指出：公司近年销售高增，战略模式、管理团队、经营水平均发生了非常积极的变化，销售增速有望继续领跑。

中南南通CBD实景图

房地产将迎接全新的价值塑造方式

在房地产行业，要实现规模的高增长，有很多方式。比如，通过增加负债率，提高销售规模;又或者为了扩大规模牺牲盈利。但在融资收紧的今年，很多房企已经没有办法再采用这样的方式实现规模扩张的。易居企业集团CEO丁祖昱在去年年末盘点中国房地产行业时感叹，部分企业在去年已经出现融资性现金流持续流出，企业的规模不再向上，而是向下收缩。

根据他的统计，百强房企的平均销售增速只有6.7%，连行业平均增速都没有达到。而因为坚持快速去杠杆，部分上市公司在去年半年报时，确实反映出了融资性现金流由正转负的趋势。

在这一背景下，那些追求高质量增长，以高效的运营实现高增长的房企，开始大放异彩。和讯房产统计，中南建设反映投资效率的预收款/存货高达79.73%，在行业前一百强的房企中，名列前茅。

在中南置地的年会上，总裁陈昱含说，以往房地产行业的经营价值，是靠高负债杠杠和高增长来实现。但当整个行业的增长放慢，负债杠杆收紧之后，企业需要寻找更安全的经营价值塑造方式，这个方式的主要指标就是ROIC——投入资本回报率，也就是按本金和有息负债计算的回报率。

她认为，中南建设需要改善的主要有两点，一点是盈利，另一点是产品。

在2019年，中南建设的上述短板得到了一定的改善。中南建设2019年三季报显示，2019 年 1-9 月中南建设的毛利率 19.98%，相对 2018 年全年上升 0.42 个百分点。同期销售和管理费用增速，明显低于营业收入的增速。 1-9 月权益净利润率提高到 5.70%，比去年同期上升 0.53 个百分点，比 2018 年全年上升 0.23 个百分点。

另外，中南建设的负债率也被严控在合理的范围之内。在中南建设的总负债中主要反映收到购房客户现金还未确认收入、基本没有经营风 险的预收账款 1,278.8 亿元，相对 2018 年底增长 16.1%，快于全部负债增速，因此公司剔除预收账款之后计算的负债率相对 2018 年末进一步下降 0.91 个百分点，目前仅为 44.06%，继续在行业中保持绝对低位。

其中短期借款和一年内到期的非流动负债 160.3 亿元，在全部有息负债中占 比 23.21%，比重比 2019 年中期下降 1.24 个百分点，相对 2018 年末下降 7.88 个百分点。同时 2019 年三季度末公司持有的 货币资金 254.5 亿元，比 2019 年中期进一步增加 5 亿元，持续超过一年以内要偿还的全部有息负债，公司现金短债比由 2019 年中期的 1.49 提高至 1.59，偿债能力进一步强，实际经营风险低。

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短板都将补长

虽然，和同行业相比，19.98%的毛利率还是略低的。但是，这是因为房地产财务报表的滞后性带来的。

事实上，中南建设正在通过提升低价拿地和创造更高的产品价值，提升盈利能力。

陈昱含要求，投资拿地时，提前进行潜力区域的卡位和布局。2019年，浙东、南通等反周期区域和城市的表现，深刻地诠释了空间和周期的不平衡性。2020年，这种趋势仍然会继续。

在战略布局和卡位的区域，留足安全边界，这是投资红线，务必坚守;通过养老、产业等资源嫁接，强化与政府平台公司的合作力度，增强非公开市场取地能力和规模;对投资的土地要预判风险，盲目乐观的、不懂的、控制不了的一律不做;没有能力做的一律不做。

在保证自身经营安全前提下，对大宗并购机会应高度敏感，快速决策。从并购的目标而言主要是两个，一是并购规模，二是并购能力。

同时，投资时要同时能解决好融资，找不到钱就不投资。 要结合出货节奏，反推拿地节奏，兼顾季度均衡。

陈昱含认为，提升产品品质，实现品质溢价，是提升盈利能力很重要的一个手段。品质好不好，只有一个金标准，那就是客户是否满意。2019年，客户满意度有了明显的进步。

中南大楼

2020年，面向品质痛点，中南建设必须把满意度这个工具真刀实枪的用好。主要有三个方面：对现有满意度评价体系进行修正，避免幸存者偏差;“狠抓交付质量，节点和质量缺哪个都不行;快速响应的房修体系要尽快建立，是最后的底线。

产品价值由两个递进的层次创造：第一层是做对和做快，两个要求一体两面。第二层是做好，就是客户能感受、愿买单的价值点。2020年的主要方向就是这两大层面的薄弱点。

着眼于做好品质，中南建设提出，2020年品质价值要做到高品类向下价值赋能的降维打击;分产品线的差异化价值标签塑造;不同产品线及展示区的动态创新迭代。中南建设还要求，对爆款产品标准化，使它成为企业的明星产品线。

在2020年，中南建设还要逐步建立以 ROIC 为核心的经营评价体系，用 ROIC 穿透组织。从投融管退全过程动态对标 ROIC;全专业：投资、研发、工程、招财、成本、营销等全专业评估 ROIC 的变动;全场景：ROIC 敏感分析模型，围绕 ROIC 分析，进行决策和采取行动;有激励：未来逐步将ROIC纳入激励评价体系。

敏锐发现行业发展趋势，迅速适应趋势的快速调整，让投资者相信，中南建设能够以持续优异的成绩，成长为行业中的明星企业。2019年，中南建设的股价涨幅超过90%，远远高于同期深圳成指44%的涨幅，是A股地产股中的领涨股。众多券商分析师相信，中南建设在2020年会延续这种趋势，很多行业中的明星分析师都将中南建设作为重点推荐的地产股之一。

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