楼市未来如何发展

政策趋紧

太平洋证券表示：当前的政策环境非常像2012年，很多城市出台了针对房地产政策的微调，但是一旦放松的幅度过大，则会被立即叫停。“对于地产坚决的调控态度可能将会在一段较长的时间内维持下去，特别是房企融资政策松动的可能性较小”。中国社科院也指出：2020年楼市总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈波动。总体稳定的因素有：1.中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力。2.中国经济具有较强的韧性。3.炒房的利益机制依然存在。4.楼市调控不太可能放松。

销售趋紧

中国指数研究院常务副院长黄瑜也曾做出表示，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋于平稳，投资中低速增长”的特点。

但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。光大证券最为悲观，认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。最乐观的华创证券则认为，明年的销售面积将与今年持平，即维持在17万平方米到18万平方米之间。

房价趋稳 投资降温

由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制，因此各个机构普遍认为，未来的房价走势将趋于稳定，不会出现大涨，不会过快下降。

房企融资方面，融资规模增长继续放缓、房企融资渠道全面受限，未来房企在投资中也将趋于谨慎;近年增长较快的海外债券融资受到政策限制的同时成本也上升较快。机构普遍认为，明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数，如果政策严厉，该增速可能降至5%以下。

土地降温 住宅用地回暖

2019年，全国土地出让市场再次进入下降通道，地方政府土地出让收入的增长速度明显下降，个别月份甚至出现负增长。另一方面，住宅用地成交情况有所好转，流拍率明显下降，住宅用地成交均价止跌回升，住宅用地溢价率出现止跌微升的趋势。分不同层级城市来看，一线城市住宅用地量价止跌回升，成交比例和溢价率同时回升。二线城市住宅用地市场止跌回暖，成交比例和溢价率回升。三四线城市住宅用地量减价升，成交比例同时上升，溢价率则有所下降。

洗牌加剧

多数机构认为，棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用，并保证整体市场不会有太大的降幅。但一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中，由于一线城市调控政策相对严厉，二线城市市场值得期待。光大证券预测，从销售面积上看，明年一线城市将持平，二线城市增长10%，三四线城市下降16%;从销售金额来看，一线城市和二线城市分别增长10%和13%，三线城市下降16%。

中小型房企面临生死考验

上海易居研究院指出，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

本版综合整理/张郁唯 陈婷婷 刘洋

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